本輪城中村改造立足實際，更強調發展的質量與效益，與上次棚改顯著不同。城中村改造的經濟意義值得重視。

第一大經濟意義是改善民生，實現人居環境高質量發展。當前城中村“臟亂差”的現實，與人民“住好房”需求相背離。首先，建筑老舊，存在安全隱患。城中村存在較多年久失修建筑，房屋逐漸破損老化，同時私搭亂建、擅自加層等違法改擴建現象嚴重，不滿足基本的建設標準。其次，住房基礎設施不完善，居住條件差。由于建筑規劃缺乏監督指引，房屋成套率低，缺少水電燃氣等基礎設施配套，存在道路狹窄、排水不暢、缺乏固定的垃圾存放場所等問題導致居住環境差。再次，缺乏公共服務配套。城中村位于城市建成區內，但未被城市公共服務覆蓋。

第二大經濟意義是形成有效需求，推動經濟高質量發展。城中村改造拉動內需主要涉及四大方向：新建商品房銷售和投資，包括為拆遷戶提供的安置商品房、貨幣化安置的業主非定向再置業、改造地塊騰退后供應的新建商品房、騰退后新增保障性住房；住房租賃消費，供給端有村民將富余的安置房出租，需求側有異地安置期間村民階段性過渡租賃和原有租戶再租賃；房地產相關產業鏈的消費和投資，帶動建筑業、機械工業、電器機械、電子及通信設備制造業等房地產上下游產業；配套基礎設施建設投資，包括教育、醫療等公共服務設施，公共交通、水電氣熱、污水垃圾處理等城市基礎設施。

(資料圖片僅供參考)

筆者預計5年改造周期內，樂觀情形下21城累計拉動住宅銷量9.7億平方米、占全國住宅總需求量的17%；謹慎情形下拉動2.8億平方米、占比4.9%。如果按照房地產銷售面積比例將范圍擴大到含I型城市的35城，預計樂觀、謹慎情形下改造期內累計拉動商品住宅銷售面積分別為14.4億、4.2億平方米，分別占全國商品住宅需求總量的25.3%、7.3%。

第三大經濟意義在于補齊城市建設治理短板，促進城市高質量發展。從城市規模看，《“十四五”新型城鎮化實施方案》提出，積極破解“大城市病”，推動超大特大城市瘦身健體。中國過去許多中心城市進行“攤大餅”式的發展，城鎮化不徹底，過度追求擴張，導致交通、人口、生態環境等方面問題突出。從城市功能看，好的城市風貌應該是職住平衡、有完備的產業配套，能解決部分居住區就業。但當前城中村大多是簡單的雜亂居住區，產業缺失或老化，亟待升級。

城中村改造是促進城市高質量發展的重要舉措。

第一，引導城市集約化發展。通過城中村改造，完善城市產業結構，使城市的發展模式由追求“大而全而散”轉向追求“特而強而優”，從而約束城市規模。第二，提高城市管理效率。通過對土地性質重新規劃，使城中村納入城市發展規劃，提高土地資源的利用效率，推動城市公共資源向更加緊湊、高效的方向發展。第三，植入產業。以城中村改造為契機，結合城中村自身情況，發展合適產業。對無產業型城中村，依據城中村自身資源建立合適產業；針對產業型城中村，進行產業升級。第四，促進城市可持續發展。通過引入相關產業或城中村原有產業升級，帶動就業與周邊物業價值提升，增加持續性利稅收入。

第四大經濟意義是調整供需格局，推動房地產業高質量發展。經過多年發展，城市核心區可供地塊銳減，尤其是一、二線城市，缺乏核心區土地供應。北京、上海、深圳、廣州等城市核心區住宅用地供應十分稀缺，土地供應郊區化，但大量購房者的購房需求、租房者的租賃意愿回歸城市核心區，造成了大城市住房供需錯配的矛盾。城中村改造可以把城市核心區的土地重新釋放供應出來，在此基礎上，建造功能齊全的現代化建筑，滿足多方需求。

房地產供給側改革

城中村改造不僅調整優化供需結構，更是真正意義上的房地產供給側改革。

一是釋放核心城市優質土地資源。城市核心區土地的使用價值遠超城郊土地，屬于優質地段，經過多年發展這部分土地已所剩無幾。將原本占用城市核心區的建筑拆除或修繕，增加城市核心區的土地供應，能有效改善城區土地供應不足的問題。

二是增加城區改善型商品房供應，順應改善需求向核心區回流的趨勢。當前，購房者回歸理性，更注重通勤時間等與日常工作生活密切相關的居住功能屬性，其購房需求逐步回歸城市核心區。城中村改造所釋放的地塊，有助于增加改善型住房的供應。

三是增加租賃供給，實現職住平衡。城市核心區住房供不應求，使得其房價、租金皆居高不下，給年輕人、外來人口造成了生活壓力。將城中村占用的土地騰挪出來，在此基礎上建造容積率高的建筑，增加租賃住房數量，有利于滿足城市淨流入人口的需求，降低通勤成本為城市發展吸納更多人才。

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