中央經(jīng)濟工作會議12月8日至10日在北京舉行。此次會議，對于房地產(chǎn)發(fā)展，在繼續(xù)強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”的同時，新提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

這將對明年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？記者就此采訪了多位業(yè)內(nèi)專家。

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堅持底線！連續(xù)多年堅持“房住不炒”定位

繼2016年中央經(jīng)濟工作會議戰(zhàn)略性地以“房子是用來住的、不是用來炒的”，重新定位了中國房地產(chǎn)市場后，今年中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)“房住不炒”。

中央經(jīng)濟工作會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式。

此次會議再次強調(diào)這一定位，在當(dāng)前環(huán)境下有著不一樣的意義。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)12月11日接受央廣網(wǎng)記者采訪時表示，后續(xù)若是在合理購房需求釋放的過程中，地方政府無底線放松購房政策、甚至通過炒房市場來拉動房地產(chǎn)，依然要面臨問責(zé)的可能。這也要求各地后續(xù)對于合理住房需求和投資投機炒房需求的界限，要嚴(yán)格區(qū)別，以真正打擊違法的、保護合法的。

他同時認(rèn)為，實際上，在“共同富裕”目標(biāo)下，房地產(chǎn)稅后續(xù)也會積極進(jìn)行試點，所以對于各類炒房的做法，依然會進(jìn)行嚴(yán)打。

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新提法“探索新的發(fā)展模式”系最大亮點之一

此次中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)市場定調(diào)還有一大亮點是，提出“探索新的發(fā)展模式”這一概念。

如何理解？對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為有多層含義，首先并購并舉的發(fā)展模式會進(jìn)一步得到推進(jìn)，“十四五”期間購房市場和租房市場將并軌發(fā)展、商品房市場和保障房市場也將共同發(fā)力。所以，對于包括保障性租賃住房的發(fā)展等，預(yù)計會出臺更多的政策支持。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙表示，探索新的發(fā)展模式，也將推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。王小嬙提到，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)結(jié)束了快速發(fā)展進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展期，增量市場的增速趨緩，房企快周轉(zhuǎn)、高杠桿的發(fā)展模式已成為過去式。

嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，增量市場會逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽看媪抗舶l(fā)展的模式。尤其是存量市場的發(fā)展會提速，包括城市更新、老舊小區(qū)、物業(yè)管理、租賃市場四大市場會發(fā)力，將更好發(fā)展存量房市場。

值得一提的是，對地方政府而言，過去依賴房價、地價上漲驅(qū)動的“土地財政”模式也亟需轉(zhuǎn)變。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋稱，包括房地產(chǎn)稅等推進(jìn)依然會進(jìn)行，將進(jìn)一步引導(dǎo)住房消費觀念扎根，扭轉(zhuǎn)住房投資、炒房盈利的錯誤思想，包括房企和購房者等都應(yīng)該積極理解這個新發(fā)展模式。

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重點發(fā)力：保障性租賃住房供應(yīng)比例有望加大

對于保障性租賃住房，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。記者關(guān)注到，這里將“保障性住房”放在了“商品房”前面。

據(jù)貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，2021年北上廣深的平均購房年齡為36-38歲，相比2018年推遲了2-3年左右，很多租客租住時間或超過10年，未來家庭化租賃需求逐步顯現(xiàn)。

王小嬙告訴記者，由于較高的購房壓力，鼓勵居民以租代售，以往還提出“租售同權(quán)”，但中國的租賃市場仍處在發(fā)展初期階段，2018年興起長租公寓，緊接著又迎來長租公寓的集中“爆雷”，長租公寓作為多渠道的住房供應(yīng)來源，未來會加強監(jiān)管和建設(shè)。

她同時預(yù)測，保障性租賃住房供應(yīng)比例有望加大。保障房是住房市場的供應(yīng)來源之一，首要目的是解決低收入群體的住房問題，是政策關(guān)注的重點之一。

記者注意到，近期，北京市十五屆人大常委會對《北京市住房租賃條例(草案)》進(jìn)行了審議，未來，租售并舉有望獲進(jìn)一步的政策支持。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽也表示，“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給。

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“良性循環(huán)”與“健康發(fā)展”位置互換 新增“因城施策”表述

中央經(jīng)濟工作會議指出，要因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

與以往相比，有一個細(xì)節(jié)值得注意，嚴(yán)躍進(jìn)稱，此次房地產(chǎn)政策的表述進(jìn)一步細(xì)化，“良性循環(huán)”與“健康發(fā)展”位置互換，“良性循環(huán)”前置。對此，嚴(yán)躍進(jìn)解釋，良性循環(huán)是健康發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)后才會更好地健康發(fā)展，他稱“這句表述對于后續(xù)的政策變動有非常重要的影響。”

不過，當(dāng)前房地產(chǎn)市場陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬，嚴(yán)躍進(jìn)分析，這說明“市場—企業(yè)—居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢，導(dǎo)致房地產(chǎn)運行效率不高、房地產(chǎn)風(fēng)險明顯增大，只有這三者之間實現(xiàn)了良性循環(huán)，房地產(chǎn)才能真正迎來健康發(fā)展的空間。

而各地要實現(xiàn)這個目標(biāo)，就應(yīng)該落實因城施策的思路。“換句話說，市場矛盾不同，政策也將不同。”嚴(yán)躍進(jìn)坦言，過于僵硬地理解和執(zhí)行相關(guān)政策，并不是因城施策的理念，最終也會損害房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

他舉例，比如說，對于一些城市住房庫存壓力比較大，則要積極創(chuàng)造更好的去庫存環(huán)境和政策。對于一些城市房價上漲壓力過大、房價容易炒作的，則要基于良性循環(huán)的發(fā)展更好落實穩(wěn)房價的政策。“這也說明，后續(xù)對于各地房地產(chǎn)市場基本面的判斷很關(guān)鍵，只有這樣才能更好落實差異化的政策。”嚴(yán)躍進(jìn)說，這也就意味著，房價上漲壓力較大的城市調(diào)控或?qū)膰?yán)。

關(guān)鍵詞： 躍進(jìn) 發(fā)展 住房 保障性