今年，規范、發展、支持住房租賃市場成為“兩會”的關鍵詞，各地紛紛提出，要多渠道增加租賃住房的供給，積極推進集體土地建設租賃住房的試點工作，加強統籌，重點在產業園區、交通便捷的區域規劃布局集體土地租賃住房，促進職住平衡、產城融合。“十四五”期間，各地政府更是大力發展保障性租賃住房，住房租賃被提高到國家戰略的層面上，解決好企業基層員工的住宿問題，也成為了解決城市住房問題的重點工作之一。

一、政策層面利好，產業園區配套宿舍發展潛力大

（一）產業園區中工業項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房

今年6月，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，其中“土地支持政策”明確提到，租賃住房新增部分除了涉租賃用地建設成為保障性租賃住房，還有一種方式是將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型租賃住房。

目前，已經開始落實這一方案的城市主要是西安和合肥，西安落實將產業園區中工業項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%的土地支持政策，滿足比亞迪在產業園內建設保障性租賃住房的需求，建設宿舍性租賃住房12棟，4416套（間）。此外，合肥允許國網安徽電力公司將配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例由7%提高到10%，建設宿舍型租賃住房134套（間）。

產業園區利用更高比例的自有用地建設宿舍型租賃住房，有助于節約企業成本，同時在一定程度上解決企業員工住宿問題，增加產業園租賃住房供給，促進實現產業勞動者群體的住有所居。

各城市積極出臺非改租相關政策，緩解存量問題，增加租賃供應

近期，各地頻繁發布“非改租”相關政策，隨后，國常會再強調“改建保障性租賃住房”，這說明增加租賃供應的重點或在發生變化，由新增租賃用地轉向與存量改造并重，存量資產和控制資源極有可能成為長期宏觀調控的靈活手段。對于發展租賃住房來說，將旅館、酒店、商業辦公樓、廠房、倉庫等非住宅改建成租賃住房，或者將非住宅用地改成租賃用地建設租賃住房也是有效的供應方式之一。隨著“非改租”的落地，產業園區將釋放出更多的存量資產。在此基礎上，由保障性租賃住房政策，及產業園區勞動者居住措施所組成的政策鏈，也將進一步推動職住平衡的實現。

多地單列產業園區、工業用地配建租賃住房或建設集體宿舍獎補政策，財政端同步支持

截至目前，全國共有24個城市獲得3年24億的住房租賃市場培育發展中央財政資金支持。除此之外，這些城市為培育和發展住房租賃市場，在城市層面也安排了專項資金，資金主要用于多渠道籌集租賃房源。這其中，北京、廣州等城市的獎補政策中，單列宿舍型租賃住房獎補政策明細，通過財政端支持，鼓勵住房租賃企業發展產業園配套企業宿舍。

表：部分城市宿舍型租賃住房相關補貼情況

城市分類補貼標準

北京集體土地建設租賃住房集體宿舍（使用面積20平方米以上，居住人數4至8人）5萬元/間

廣州利用集體、國有建設用地建設租賃住房建設集體宿舍型租賃住房按建筑面積800元/平方米

商業、辦公、工業、酒店用房等非住宅，經批準改造為租賃住房改造為集體宿舍型租賃住房按建筑面積550元/平方米

為環衛工人、公交司機等城市重要公共服務群體提供租賃住房，且租金接受政府指導新建租賃住房按建筑面積1000元/平方米

改造租賃住房按建筑面積800元/平方米

實施品質化提升的租賃住房項目按建筑面積600元/平方米

數據來源：公開資料

提升產業園宿舍復合管理能力，做好園區的配套商、服務商

（一）產業園區配套宿舍運營難點重重

當下，研究生、博士生開始青睞工廠，程序員離開大廠走進工廠，越來越多的高學歷人群加入制造業。此外，職業技術院校的學生未畢業就被搶空的現象也表明，伴隨著城市經濟的升級和發展，制造業勞動者的規模在逐年增長。隨之而來這些人的住宿問題成為產業園業主需要解決的最重要的問題。

由于制造業多為勞動密集型企業，需要大量的勞動者，使得產業園需要配套的宿舍規模體量也在同步變大。同時，多數的產業園均位于城市新區，周邊的配套也不夠完善，結合以上，租賃大社區應時而生。對于大社區而言，大體量、人員密集將如何保障安全？隨著勞動者們的消費升級，如何營造良好的安居環境？解決了租客的生理以及精神需求外，對于企業而言，降本增效，提升運營效率也是難點。因此，對于產業園區的配套宿舍運營商來說，需要擁有全方位的“復合管理能力”，才能保障租客安全，為其提供安居宜居的生活環境，為業主提升運營管理效率。

同時除了在運營階段提供專業化的運營服務，一個成功的產業園配套員工宿舍項目從最初定位就需要有經驗豐富的企業宿舍運營商提供全方位的一體化綜合服務，幫助企業規避建設租賃住房中的各種雷區。而中富旅居樂璟正是這樣的一家有豐富成功運營經驗的運營商。

（二）全鏈條綜合服務，解決各類房屋問題

在各地提倡“非改租”的當下，有效盤活存量，豐富市場供給成為主要任務。但隨之而來的各類房屋問題也是需要運營商去解決。因此，對于項目的改造應當選擇具有豐富經驗、且客戶滿意度高的運營商。

中富旅居旗下樂璟生活社區作為面向產業園區的企業住宿服務品牌，擁有豐富的園區運營經驗，能夠從前期定位開始介入，從建設到后期運營，提供全鏈條綜合服務方案。針對房屋面積過大的問題，樂璟將房間進行合理劃分，打造干濕三分離、獨立衛浴、多臺盆設計，滿足多人居住的生活場景。與此同時，隨著越來越多的高學歷人才加入制造行業以及藍領階層逐漸的低齡化，客群也更加注重私密性，因此，樂璟在房間內為每位租客設計大容量的獨立衣柜，保障租客隱私。針對項目改造裝修時間過長的問題，樂璟引進了裝配式裝修，集成式衛浴大大減少了工期，降低甲醛危害的同時便于后期的維修。

（三）通過大社區的復合管理，提供服務價值

當下，傳統的宿舍管理運營效率低且數據信息化程度低，園區內配套宿舍多為千間以上的大體量規模。如何實現高效運營、低成本管控以及安全運營，同時為園區內企業更好地幫助企業留人，也成為大型租賃社區運營商需要攻克的難題。因此，提升大社區的復合運營管控能力，為園區企業和員工提供服務價值成為重中之重。

1.社區全周期、全方位的安全管理

對于產業園區內的大體量配套宿舍，人員較為密集，安全成為首要條件。傳統宿舍管理中，主要通過基礎的消防設備設施，以及安保人員來維持宿舍樓宇的安全。這類管理屬于被動管理，即事情發生了再去響應解決。而新型的宿舍型大社區，已經將安全做到主動管理，即主動查找安全隱患，將安全事故扼殺在萌芽中，極大程度降低安全事故。比如樂璟生活社區，通過自主開發國內首個智能公寓管理系統，內嵌“云盾”模塊，利用智能硬件和大數據將消防、入戶安全、社區治安融為一體，高度系統集成，實時后臺監測響應，覆蓋社區每個角落。這種主動防御式安全管理模式，為安全、舒適的社區樹立堅實的“后盾”。

2.創造留得住人才的安居環境

樂璟生活社區除了提供基礎的住宿服務，也為勞動者們提供舒適的生活環境和配套服務。在社區內配有大量公共空間，例如公共廚房、洗衣房、快遞柜等，同時為了滿足租客的休閑需求，設置了閱覽區、健身房、觀影區、籃球場等。

此外，由于項目多位于產業園區內，周邊的生活配套相對短缺，樂璟圍繞其生活社區，增添了大量生活配套設施和服務，建立了社區商業品牌——樂璟天地（LOGIN MIX）、樂璟小鋪（LOGIN STORE）等商業體。同時，項目設置多樣的增值服務，例如搬家保潔、社群電商、私有社區等，滿足租客多元化的生活需求，也有助于帶動社區及周邊的經濟活力。

圖：天津中新樂璟微電子生活社區公區

除了生活休閑配套，樂璟還注重租客的住宿體驗及福利，定期組織社群活動，為租客提供良好的社交環境，為企業更好地留住人才創造安居的環境。

3.技術驅動下，降低綜合運營成本

在科技化、信息化的場景時代，搭建智能化住房租賃系統已成為各家運營商的標配。過去傳統宿舍主要靠宿管員花30分鐘處理一個住戶入住或退宿工作、靠人工方式記錄所有的水電表、花費大量時間建表格算成本，效率極低。住戶的生活需求，也未必能及時響應，及時解決。對比樂璟生活社區的做法是在社區布置“樂享住”智慧公寓管理系統后，大幅降低對于宿舍管理人員的依賴。系統自動抄表，自動結算，實時反饋響應，管理人員可以騰出更多的時間去服務住客，解決住客問題。據了解，目前樂璟項目的人房比為1:200（效率較傳統宿舍提升2倍），有效地幫助企業降低管理和運營成本。

圖：樂享住功能布局圖

小結：

隨著現在城市郊區化發展以及產城融合的推進，加之各大城市積極引進人才的當下，產業園區配套的企業員工宿舍也將會成為企業集團或是產業園吸引人才和留住人才的重要方向。像中富旅居樂璟這樣的企業，在政策的紅利下，通過自身大社區的復合管理能力，做好產業園區配套商、服務商，未來將在企業員工宿舍這個賽道大有作為。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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